Historias

La realidad del Aquarela: el procurador tiene la razón

Por Agustín Leal Jerez *

Antes de todo, nos ratificamos en lo dicho en la anterior columna publicada en este mismo medio (leer ‘Edificio Aquarela, la comedia de los errores‘), en el sentido de que el proyecto Aquarela es el adefesio arquitectónico más nefasto que se haya concebido en la ciudad. Pero -y hay que decirlo también – su estructuración, promoción y desarrollo se realizó a instancias de todos los organismos distritales y nacionales encargados de vigilar el patrimonio arquitectónico y las normas urbanísticas.

Lo que se ha hecho con los desarrolladores del proyecto no tiene parangón en un estado de derecho. El proyecto tiene todos los permisos requeridos para su ejecución. Cuando se irguió la primera torre, como un hito urbanístico, dejando fuera del entorno paisajístico al Castillo de San Felipe, fue cuando las autoridades, como en Fuenteovejuna, cayeron todas a una. 

Sobre los fundamentos para expedir las licencias urbanísticas que autorizaron el proyecto ya nos ocupamos en la columna antes referida. Para esta ocasión nos vamos a referir, exclusivamente, al proceso policivo de restitución del espacio público y a las órdenes del señor procurador.

Como cuando se trata de lidiar con un enemigo público, el Estado, en este caso el Distrito y el Ministerio de Cultura, abrieron varios frentes procesales de cara a ordenar la demolición a toda costa de la primera torre del proyecto Aquarela. El Distrito, después de una visita técnica al lugar de ejecución del proyecto, concluyó que la torre en construcción había invadido el espacio público, por ello, tras iniciar un proceso de restitución del espacio público, fulminó con la Resolución 001 de octubre de 2018, proferida por la inspectora de Policía de la Comuna No. 2, en donde se dispone la restitución de 619.59 metros cuadrados invadidos del espacio público, en este caso el antejardín, y se concede un plazo de dos meses para ejecutar la medida, advirtiendo que, si vencido el término anterior los encargados de cumplir el fallo no lo hacen, la Administración distrital procederá a hacerlo a sus costas.

Este proveído fue ratificado en todas sus partes mediante Resolución 7589 de octubre 26 de 2018 de la Secretaría del Interior (leer ‘¿Debe o no el alcalde William Dau acatar una medida policiva?‘).

El problema de esta restitución del espacio público radica en la pésima interpretación que el Distrito le da a este tipo de norma urbanística. Es cierto que las normas constitutivas del espacio público, en tratándose de bienes de naturaleza privada, señala a los antejardines, fachadas y líneas de paramento como parte de sus elementos. También lo es que el ordenamiento urbanístico local prohíbe construir afectando lo anteriores elementos como componentes del espacio público. Pero, en lo que respecta a los antejardines, el Plan de Ordenamiento Territorial de forma excepcional señala: Artículo 227: Voladizos: “En todas las zonas, salvo que exista norma expresa en contrario, será permitida la construcción de voladizos que cumplan con las siguientes disposiciones: los voladizos de fachadas o sobre vías públicas, deberán proyectarse de manera que se asegure, en lo posible una solución de continuidad con los edificios adyacentes y sobre las vías públicas la altura mínima será de dos con cincuenta (2.50) metros”…

En resumen, lo que se prohíbe es que se construya en el primer piso de una edificación en la zona de antejardín, porque a partir del segundo piso, se puede construir en voladizo, cumpliendo con una altura mínima de 2.50 metros.

En el presente caso, la construcción en su primera planta ocupa sobre la calle 35, 13.6 M2 del antejardín, y sobre la carrera 17, 18.59 M2, para un total de área ocupada de antejardín en el segundo piso de 32.19M2.

Damos por cierto que la segunda planta del edificio se encuentra a una altura igual, o superior, a 2.50 M del suelo, porque no hay referencia a este hecho en las resoluciones cuestionadas, y por lo tanto, cumple con el artículo anteriormente citado.

No obstante lo anterior, el Distrito desestimó los argumentos de los interesados y concluyó que, como en la licencia de construcción nada se dijo de voladizo, mal haría la Administración distrital en modificarla y ordenar la restitución del espacio público exclusivamente en el primer piso; en cambio, dispuso que se restituyere el espacio público del área proyectada del antejardín sobre los 25 pisos construidos, lo que arroja el total por todos conocidos de 619.59 M2 de espacio público supuestamente invadido.

La función de quienes ejercen el control urbano radica exclusivamente en restituir el orden urbanístico quebrantado. En el presente caso, se cumple cuando se ordena restituir el espacio público (antejardín) en los términos señalados en el artículo 227 del Plan de Ordenamiento Territorial distrital.

Aplicando el principio de proporcionalidad establecido en el Código de Policía, lo garantista era que se le hubiera dado la oportunidad al infractor, dentro del lapso de tiempo para cumplir la orden de demolición, que modificara su licencia de construcción acorde con el renombrado artículo 227.

La orden proferida para restituir el espacio público, más allá del segundo piso, constituye una vía de hecho por defecto sustantivo en la aplicación de las normas urbanísticas.

Pero lejos de estas apreciaciones, pasemos ahora a mirar el proceso desde el punto de vista de la postura del procurador general.

Como breve resumen debemos comentar primero que, como el plazo concedido al proyecto Aquarela para demoler los 619.59 M2 supuestamente ocupados del espacio público ya vencieron desde hace mucho tiempo, surgieron varios cuestionamientos de índole técnico para ordenar la demolición de los metros cuadrados señalados sin que la estructura de todo el edificio sufriera daños irreparables o colapsara. Ante este panorama se le solicitó a la Sociedad Colombiana de Ingenieros que rindiera un concepto técnico al respecto (Lea ‘Concepto de la Sociedad Colombiana de Ingenieros‘).

El concepto rendido sobre el cumplimiento de las normas estructurales rendido por la agremiación antes señalada se puede resumir en los siguientes aspectos:

Cargas Gravitacionales. Las cargas gravitacionales (Carga Muerta y Carga Viva) consideradas en el proyecto de radicación de la Torre 1 cumplen con los lineamientos dados en los capítulos B.3 y B.4 de la Norma NSR-10.

Cargas Sísmicas. Se encuentra que no hay coherencia entre el Espectro Sísmico de diseño empleado en el Análisis de la Torre 1 del Proyecto radicado en Curaduría por sus promotores, fue analizado, diseñado y radicado en la Curaduría No. 1 de Cartagena con un Perfil de Suelo Tipo D, mientras el estudio de suelos recomendaba emplear un Perfil de Suelo Tipo E, lo cual corresponde a una disminución del orden del 37% en el espectro sísmico (fuerzas sísmicas) de diseño. En el presente estudio se consideró el perfil de suelo indicado en el estudio de suelos (Tipo E).

Derivas y rigidez. Del análisis de rigidez de los elementos verticales – muros, los cuales corresponden al sistema de resistencia sísmica de la edificación se obtuvo que no cumplen debido a que exceden los límites de derivas estipulados en el capítulo A.6.4.1 del Reglamento Sismo Resistente, NSR-10, dado que presenta derivas máximas en los puntos extremos del diafragma del orden de 1.49% en sentido X y de 1.38% en sentido Y.

Cimentación. La cantidad de pilotes indicada en la planta de cimentación (88 pilotes de 0.80m de diámetro, con 25m de longitud y f’c de 28Mpa) no es suficiente para soportar la solicitación de carga gravitacional de la estructura considerando la capacidad admisible de pilotes indicada en el estudio de suelos. Para el análisis de volcamiento se obtuvo que la estructura cumple con un nivel de seguridad mayor a 2 en ambos sentidos, sin considerar la posible capacidad a tracción de los pilotes.

Placas. Del análisis estático de las placas tipo (Piso 2 a Piso 29) de la Torre 1 bajo cargas gravitatorias se obtuvo que cumplen los requerimientos estipulados en el Reglamento Sismo-resistente, NSR-10, sin embargo, para la placa de cubierta (Piso 30) de la Torre 1 se obtuvo que algunas viguetas de la placa no cumplen el estado límite de flexión. Aclaramos que las placas aéreas no hacen parte del sistema de resistencia sísmica de la estructura.

Muros estructurales. Para las solicitaciones de carga obtenidas en esta revisión, indicamos que la mayoría de los muros no cumple con la cuantía mínima requerida de acuerdo con los requisitos del capítulo C.21.4 y C.21.9.2 de la NSR-10.

Resistencia al fuego. Según los requerimientos del Reglamento Sismo Resistente, NSR-10, se obtuvo que el espesor de las placas no cumple con lo indicado en el capítulo J.3.5.2.3 para resistencia al fuego de una (1) hora, dado que se necesitaría una placa con un espesor mínimo de 80 mm y según planos estructurales tiene 50mm de espesor. 7.1.8. Índices de vulnerabilidad De acuerdo a los valores de índices de flexibilidad y sobreesfuerzo obtenidos se concluye que a la estructura le hace falta un 30% de rigidez global y más de un 90% de resistencia en una cantidad considerable de muros estructurales para cumplir los requerimientos del reglamento NSR-10. 7.2

Debido a que el área de afectación coincide con muros estructurales de fachadas de la Torre 1 y con base en las conclusiones obtenidas de la revisión estructural comentada en el punto anterior, en donde se encontraron deficiencias en el diseño, se concluye que, al eliminar los muros de fachada y parte de los muros perpendiculares en todos los pisos (solicitado en la orden de restitución), la edificación presentaría unas solicitaciones mayores, por lo tanto no estaría en capacidad de resistir el sismo de diseño requerido según el reglamento NSR-10.

Con fundamento en estas experticias técnicas es que el señor procurador ha venido insistiendo ante el Distrito en la demolición de la construcción. Lo ha hecho, repito, ya no con base exclusivamente en el proceso de policivo de restitución del espacio público sino -además – con el informe técnico arriba señalado. Nótese que al no cumplir la construcción con las normas NSR-10 o normas de sismo-resistencia y resistencia al fuego, independientemente de que se restituya o no el espacio público invadido, o que se violen o no normas de patrimonio, ibídem acciones judiciales pendientes, la torre debe demolerse.

Nace aquí otro proceso consagrado en la Ley 1523 de 2012, cuya competencia radica en el alcalde, cual es la declaratoria de calamidad de un bien inmueble y proceder a su demolición. Pero aunque la Ley no contempla actuación administrativa o policiva previa a la declaratoria de la calamidad, por reiterada jurisprudencia de la Corte Constitucional la Administración debe hacerlo, dándole traslado del concepto técnico a la parte pasiva de la acción y a todos los terceros que pueden salir afectados con la decisión.

En este orden de ideas, el procurador tiene la razón y quienes han asesorado al alcalde lo han hecho muy mal.

Lea ‘Concepto de la Sociedad Colombiana de Ingenieros

* Abogado, especialista en Derecho Público con experiencia en Derecho Urbanístico, Ordenamiento Territorial, Contratación Estatal y Gerencia de la Defensoría Pública, entre otros temas.

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